浜松市のリノベーション・リーディングカンパニー

プロモートエンシュウの「リノベ・ブログ」

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浜松市東区天王町リノベーション物件 入居者募集のお知らせ

 

 

いつもSTAFFブログをご覧いただき、誠にありがとうございます。

 

浜松市東区天王町のグランリノ(一棟丸ごとリノベーション)を

施行しました「Sky kingⅡplus」に入居者募集のお知らせです。

 

今回募集するのは2階1LDKタイプのお部屋。

 

明るい南向きのリビング、北側洋室の床材は素足でも気持ちが良い

ゴムの木を使用。

 

 skyking2plus   

 

この床で暮らしてしまうと一般的な賃貸住宅のクッションフロアや

フローリングで暮らせなくなってしまいそう。賃貸住宅としては

贅沢な床材を使用してます。

 

skyking2plus

北側のお部屋もこの明るさ。

 

玄関から洗面、トイレと続く土間は収納スペースまで続き自転車や

ボードなどそのまま収納いただけます。

 

skyking2plus

 

広めのキッチンは南側に面しているので明るく、休日にはいつもより

少し手間暇かけたメニューを作ってみたり。

 

skyking2plus

 

この開放的なキッチン、昔の分譲マンションの閉塞感ある暗いキッチンより

絶対に快適でしょう。

 

普通の賃貸住宅に飽きたら、自分だけのオシャレな部屋をお探しならぜひ

一度ご見学ください。

 

もちろんご内覧の際には裸足になる事を忘れずに。

 

築33年とは思えない快適さと、味があるお部屋があなたのご入居を

お待ちしております。

 

skyking2plus

 

【平成27年8月上旬入居可能】

 

【建物名】Sky kingⅡplus(スカイキング2プラス)

 

【所在地】浜松市東区天王町1195-1

 

【交通】遠鉄バス 天王停 徒歩2分

 

【賃貸条件】敷金2ヵ月・礼金1ヵ月

 

【家賃】61,000円

 

【共益費】3,000円

 

【駐車場】1台付

 

【構造】鉄筋コンクリート造3階建2階部分

 

【面積】42.82㎡

 

【火災保険】要加入

 

【設備】TVインターホン、追焚機能、温水洗浄便座、インターネット無料、エアコン1基

 

お問合せはフォームまたは、プロモートエンシュウ賃貸課まで

 

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工事する為の検査?

 

 

 

いつもご覧いただきありがとうございます。本日ヤフーニュースに、

この様なニュースが掲載されておりました。

 

 

「屋根腐ってる」実は不要リフォーム 初の業務停止命令

 

       201506121

 

 

 

今回の報道では、検査を行った所「雨漏りで屋根が腐っている」等

不安を煽り不要な工事を契約させていたとの事です。またこの記事では

 

「リフォームをめぐるトラブルは全国で増えており13年度に国民生活

センターに寄せられた相談件数は7,291件にのぼる。」

 

と掲載されていました。

 

 

リフォームと同じように誤解されがちなリノベーション(弊社ではリフォーム

ではなくリノベーションと表記しています。)施工ですが、私たちプロモート

エンシュウではまず「建物検査」を行います。

 

賃貸マンション等のリノベーション(リフォーム)などのご相談をいただいた

場合に弊社がまず最初に行う事は「建物の安全性」の確認です。その多くは

建築から20年、30年経つ建物です。

 

一級建築士による構造の検査と確認

 

一級建築士を含む確認

一級建築士がしっかりと確認します。

 

 

■建物の中に張り巡らされた給排水管の調査

 

給排水管調査

 

内視鏡カメラでも撮影

 

 

■躯体コンクリートの一部をくり抜き「コンクリート強度試験及び中性化試験」

 

構造上問題ない場所からサンプルを取ります。

 

コンクリートの劣化状況を調査します。

 

 

 

こうして第三者機関を含めた正確で信頼性の高い検査を行い、写真や

書面でしっかりと記録したうえでオーナー様にお渡しご説明いたします。

 

ですから、口頭で「○○が傷んでいるから工事しましょう」という様ないい

加減な調査報告はそもそも出来ません。

 

こうした一連の建物の調査は人間の身体と同じです。外見上、化粧や

洋服できれい見えても血管や内臓、骨格に問題があっては健康的な

生活は維持できません。その為に外見上ではなく、専門家によるしっかり

とした検査が必要です。

 

「工事をさせたいから検査し不具合を見つけるのだろう?」

 

そのようなご意見をお持ちの方もいらっしゃるかと思います。

 

弊社では、まず建物の状態を確認し、その結果によって何も工事を

行わなくても良い場合は当然その様にお伝えします。

 

また、検査結果が安全性を確認できない場合にはリノベーション

ではなく、建て替え等をご提案する場合もあります。

 

静岡県は過去100年~150年の頻度で起こっている東海地震、

県西部は千年に一度と言われる三連動地震の危険性が懸念

されており、他に比べ建物の安全性、耐震基準に厳しい地域です。

 

そうした厳しい安全性、耐震基準に準じて行わなければなりませんので

賃貸マンションのリべーションを行う際には耐震性や安全性、そして

耐用年数を明確にした「安全宣言」を行ってからリノベーション工事

行います。

 

リノベーション後の安全性についての報告書1

リノベーション後の安全性についての報告書1

 

リノベーション後の安全性についての報告書2

 

 

また弊社では「リノベーション住宅推進協議会」に正会員として所属して

おり、この評議会は国土交通省「住宅リフォーム事業者団体登録制度

(2014年国土交通省告示第877号)」の住宅リフォーム事業者団体として

登録されています。

 

【住宅リフォーム事業者団体登録制度とは】

 

住宅リフォーム事業者団体登録制度は、住宅リフォーム事業者の業務の

適正な運営の確保及び消費者への情報提供等を行うなど、一定の要件を

満たす住宅リフォーム事業者の団体を国が登録する制度です。住宅リフ

ォーム事業の健全な発達及び消費者が安心してリフォーム事業者の選定

等リフォームを行うことができる環境の整備を図り、消費者の利益の保護、

リフォーム事業者の資質向上を目的としています。 

詳しくは国土交通省ホームページをご覧ください。

 

 

弊社ではこうした団体に所属し、しっかりとした研修、コンプライアンスの

順守、責任を持つ事で静岡県西部、浜松市のリノベーションのリーディング

カンパニーとして「リノベーション事業」に取り組んでおります。

 

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Coming soon !

 

 

chitose

 

浜松市中区千歳町のリノベーションビル間もなく公開予定です!

 

Don’t  miss  it !!

 

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社宅や社員寮、まだまだ有効活用!

 

 

いつもSTAFFブログをご覧いただきありがとうございます。

 

浜松市は製造業が多く工場や中小企業の多い土地柄ですが

社宅、社員寮を所有する法人様も多いのではないでしょうか。

 

ちなみに静岡市の事業所数が36,579箇所に対して浜松市は

36,445箇所と、事業所数ではほぼ同じ数に対して人口では

約10万人も多く、製造業に携わる方が多い事がわかります。

 

こうした企業につきものの、社宅や社員寮ですが以前に比べ、

ライフスタイルの変化や、古い社宅や社員寮が敬遠される事も

あり、古くなった建物の有効利用や活用法、または対処法に

頭を悩まさせていらっしゃる経営者様や総務担当の方も

いらっしゃるのではないでしょうか。

 

 

例えば、

 

・居住する社員が少なくなった。

 

・設備が老朽化して社員に人気が無い。

 

・管理人の人件費や維持管理費などコストがかかる。

 

・建物や敷地内のメンテナンス費用がかかる。

 

・建物の老朽化、安全性が心配。

 

・・・どれか一つでも当てはまりませんか?

 

 

 
例えばこちらの建物、元は某企業の社宅(社員寮)として

平成2年に建設され利用されてきましたが、入居者が

年々減ってしまった事もあり、平成26年賃貸マンションへ

とリノベーション工事を行いました。

 

Before

 

201505084

 

After

 

201505083

 

Before

 

201505082

 

After

 

201505081

 
共用食堂だった部屋はリノベーション工事により、1LDKへ
変身しました。

 

Before

 

201505086

 

After

 

201505085

 

 

空室ばかりだった社員寮が賃貸マンションへと生まれ変わり、
平成27年4月には入居者で満室となりました。

 

しっかりと建築された鉄筋コンクリート製の建物であれば、

このように建築から20年以上経ってもメンテナンスを行うことで、

まだまだ安全に使用できます。

 

ただし、建物によっては安全性の為にリノベーション施工を

できない場合もございます。

 

ご希望や、ご予算に合わせて法人様の不動産資産として活用する

事も可能です。

 

社宅、社員寮のメンテナンスや活用でお悩みでしたら、ぜひ一度

プロモートエンシュウへご相談ください。

 

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浜松まつりが愛される理由。

 

 

いつもSTAFFブログをご覧いただきましてありがとうございます。

 

ここ浜松はあっという間に桜が咲き、あっという間に散ってしまいました。

満開の桜でお花見できた方はラッキーでしたね。

 

それが過ぎるといよいよ「浜松まつり」がやって来ます。今から準備に

心躍る方も多いのではないでしょうか。

 

「浜松まつり」の始まりは450年ほど前の永禄年間1558~1569年)に、

当時の浜松を治めていた引間城主の長男誕生を祝って城中高く凧を

揚げたことが、凧揚げの起源であると言われています。

浜松まつり公式ウェブサイトより

 

maturi_01

 

 

この伝統ある浜松まつりを楽しみにしている方、この時期地元に帰省し

友人たちと楽しむ方、親子孫と3世代で参加される方など、浜松出身者や

今も住む多くの人が5月3,4,5日を楽しみにしています。

 

こうして多くの人が参加し愛される「浜松まつり」がなぜ文化として

愛され続けるのでしょうか。例えば

 
「20年経って古くなったので、そろそろ新しいまつりに一新します!」

 

「御殿屋台が古くなったので今風のモダンなデザインに刷新!」

 

そんな馬鹿げた話はないでしょう。新しいイベントを追加したり、

観覧しやすいスケジュールにするなど新しい取組みはありますが、

基本部分は変わらず続いています。

 

maturi_02

 

このお祭りが長い間、伝統として親から子へ、そしてその子が親と

なり、また子へと時間をかけて受け繋いできたからこそ、伝統となり

文化となり、愛着を持つ人が今も居続けることはどなたでも

お判りでしょう。

 

では、建物はどうでしょう。町並みはどうでしょうか?

 

わたし達が取り組んでいる古い建物を再生し利用するリノベーション

に対して、築20年以上経った建物に大金をかけるなんてと揶揄する

方もいらっしゃいます。

 

「プロモートエンシュウは○○町のマンションを大金をかけて

リノベーションなんてしてるが、もっと安く新築物件が

建てられますよ」

 

・・・と。

 

もちろん、そうした安さ、そして新築に魅力を感じられる方はそれで

良いと思います。

 

ましてや「壊して建て替える」は建設業界の常識ですから単純に

金額だけなら建て替えるの方が安い場合がいくらでもあるでしょう。

 

しかし、私たちがリノベーションを施工させていただいた物件のどの

オーナー様も、先代から受け継いだ思い入れや、20年以上も一緒に

暮らしてきた建物に愛着を持っていらっしゃいました。

 

「簡単に建て替えれば、売ってしまえばと言われても・・・」

 

その建物には、今までその建物が過ごしてきた何十年という時間、

町の一部の景観として蓄積された歴史があります。

 

そして建物は、オーナー様の物ですが、ただの箱でも書面でもありません。

 

そこで暮らす人々がいます。色々な方が住んでいらっしゃり、その

場所には1人1人の長い人生があります。

 

独身で入居した方がやがて結婚で転居していく。

 

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そして春から新社会人1年生が入居してくる。

 

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若いご夫婦が入居され、やがて子供ができ大きくなって転居していく。

 

 

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・・・そしてまた次の新しい入居者が訪れる。

 

 

そんな入居者さんの人生の1ページにその建物があるのではありませんか。

 

その方たちが、いつか人生を振り返った時、思い出すワンシーンであり、

町の景観の一部でもあるのです。

 

だからこそ、私たちは「その思い」に応えたい、そして変わらない

としての景観を維持し、長い時間を重ねる事でその建物だけでなく

町自体に伝統と文化、そして愛着が生まれまた次の世代へと引き

継がれていくと考えています。

 

レジデンス下屋敷

築32年のマンションを一棟丸ごとリノベーションした物件。

 

 

それは「浜松まつり」と同じではないでしょうか。

 

「浜松まつり」のように長い間愛される建物、愛される町を私達は

「リノベーション」という技法を通じて造り出していきたいと考えています。

 

おっと、私達の「リノベーション」には単に思いを残すという理想論

だけでなく、建物の付加価値化や事業計画などしっかりとした

プランニングがある事も、最後に付け加えておきます。

 

最後までご覧いただきまして、ありがとうございました。

それではまた、次回のブログをお楽しみに!

 

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その値下げ本当に正しいのでしょうか?

 

 

いつもSTAFFブログをご覧いただきまして誠にありがとうざいます。

 

今回は賃貸物件を所有するオーナー様へ向けてのお話しです。

 

4月上旬までの引越しシーズンが終了に差し掛かり、オーナー様が所有されて

いらっしゃる賃貸マンション、賃貸アパートの空室は埋まりましたでしょうか。

 

201504131

 

法人での転勤や移動の時期は以前に比べ分散されて来たとはいえ、

これからの時期は、ご内覧や入居希望者が少なくなるのが現状です。

 

不動産屋さんによっては「家賃を下げ入居者を募集しましょう」

という提案をしてくるかもしれません。

 

この「募集家賃を下げる」という「特効薬」はそのお部屋の募集家賃が

相場や同程度の設備のお部屋と比べて「高い」こと場合には確かに有効です。

 

(この相場というのも色々と書きたい事はございますがまた別の機会に…)

 

しかし、空室の原因が「高い家賃」ではなかった場合、この「特効薬」は

一時的な「鎮痛剤」へと変わります。

 

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そしてこの場合、家賃の値下げは「治療薬」ではなく「鎮痛剤」です。

 

例えば、頭が痛い時に胃薬を飲む方がいらっしゃるでしょうか?

 

腹痛なのに湿布を貼る方がいらっしゃるでしょうか?

 

この「家賃を下げる」という「鎮痛剤」は文字通り一時的には入居者が

決まるかもしれません。

 

しかし次の空室は、また次の入居募集はどうでしょうか?

 

値下げ合戦に参加してしまったら、もう下がり続ける一方です。

 

一度下げてしまった家賃を何もせず再び上げて募集する事は現実的に

不可能です。

 

まず、その空室の原因は何でしょうか?

 

その原因に対しての対処方法は何でしょうか?

 

空室を解消するのに必要なのは一時的に入居者を決める「鎮痛剤」

ではなく継続して入居者が決まる「治療薬」ではありませんか?

 

頭痛には頭痛薬、目の疲れには目薬など、薬品には「原因に対して

効果的な対処方法」の役目があります。

 

私たち賃貸マンションや賃貸アパートの管理会社も同様の役割、

 

「空室の原因の見極め、そして適切な対処方法の提案」

 

が求められていると思います。

 

201504132

 

こうした空室の原因や対策の成功事例を「アパート経営セミナー」

としてご紹介させていただいております。

 

お蔭様でご予約席も残りわずかとなっております。

 

空室でお悩みの賃貸マンション、賃貸アパートのオーナー様、

これから不動産投資をしてオーナーを目指していらっしゃる方、

ぜひこの機会にご参加ください。

 

 

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どうなる今後のアパート経営。

 

繁忙期を終えた今、あなたのアパートは・・・

 

「第1回 アパート経営セミナー」

 

開催日程:2015年4月22日(水) 13:30~16:00

 

会場:静岡県浜松市中区中央3丁目9-1

 

 アクトシティ浜松研修交流センター(浜松市楽器博物館)5階

 

セミナーの詳しい内容はこちら

 

先着30名ですが、既に多数ご予約いただいております。

 

ご希望の方はお早めにこちらのフォームからお申し込みください。

 

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浜北区で1LDK生活始めませんか?

 

 

いつもSTAFFブログをご覧いただきありがとうございます。

 

今回は浜松市浜北区中条の素敵な1LDK賃貸マンションをご紹介します。

 

1LDKといっても実際にはせまい図面マジックみたいなお部屋も

ありますが、こちらは元々2部屋を1部屋リノベーション。

 

平米数も普通の1LDKが40~45㎡くらいなのに比べ51.84㎡と

広くLDKや洋間はもちろん、水回りも広々としているのが特徴です。

 

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築年数は古いものの、写真の通り新築と変わりない室内設備へ

リノベーション済みです。

 

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さらに広々とした空間を活かすため引き戸を使用。

 

一般的な開き戸と比べデッドスペースが少なく

お部屋をその分広く使えます。

 

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4階までは階段と大変ですが、毎日少しずつ自然に運動、
カロリー消費できると思えばそれはそれでちょっと得した気分!?

 

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そして、最上階、南向き4階角部屋ならではの広がる眺望、

たくさんの窓から光と風はお家賃以上の贅沢な魅力です。

 

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こちらの1LDKは1人でも、2人でのご入居も可能。駐車場も

2台目をご用意できます。

 

こちらの物件のご紹介ページはこちらです。 

 

この賃貸マンションのお問合せは下記フォーム、または

プロモートエンシュウ賃貸課までお問合せくださいね!

 

 

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朝、目覚めた時に・・・

マンション(集合住宅)と戸建住宅との大きな違いの一つとして「窓」があります。

 

特に単身向けの賃貸マンションの場合、ベランダ側と玄関側、角部屋の場合は

側面の2~3と「窓」が少ない物件がほとんどです。

 

また、デザイナーズやオシャレ物件と言われるお部屋でも窓の数や大きさに

あまり変わりがありませんでした。

 

現在、建設中の「クレアピエス」では1LDKという間取りながら、多くの窓が

設置されています。

 

 

 

こちらのお部屋、玄関横に大きな窓。明るい玄関、夏は窓を開ければ風が

通り抜けます。

 

 

賃貸住宅では狭く窮屈で暗い玄関が当たり前。

 

玄関が広く明るいだけでとっても贅沢な空間が一つできあがります。

 

こちらのお部屋はこの角度だけで1つ、2つ、3つ、4つ、4枚の窓があります。

 

 
③の箇所を別の角度から。

 

 

 

それとお気づきでしょうか。

 

ベランダ以外の大きな窓が「アンシンメトリー」になっています。

 

いくら大きな窓でも、これまた大きな網戸に半分隠されていたらせっかくの魅力が

台無し、ということでこの様な形になっています。

 

ちなみにこれらは全てペアガラスを使用しておりますので機能面でも安心

 

 

 

 

でもなぜ、一つの部屋にこれだけ多くの窓があるかと言いえば・・・

 

光と風を取り入れ住み心地、暮らしやすさを追求しているからです。

 

最新型の車、最新型のキッチン、最新型のスマートフォン、いずれも発売直後は

最新型でも、時が経てばライバルメーカーからまた最新型が発売されます。

 

しかし居住性、暮らしやすさは何年経っても変わりません。

 

そこには最新設備とは違った魅力があります。

 

クレアピアスの様な部屋は長く住むごとに魅力が増し、そして住み心地の良さを

実感できるはずです。

 

 

 

朝、目覚めた時に・・・明るく、そして暖かい部屋、そんな賃貸住宅があります。

 

 

 

最後に「窓」にまつわるこんな言葉をご紹介します。

 

 

「人はステンドグラスの窓のようです。太陽が現れるときらめき輝きますが、

 

暗闇が訪れると、内部に光のある人だけが、その本当の美しさを現すのです。」

 

E・キューブラー・ロス

 

 

素材が織りなす美しい住まい・暮らし「CREA PIECE(クレアピエス)」 

 

現在工事中ですが、ご見学も可能です。

 

ご見学、お問合せはこちらのフォームからお問合せください。

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賃貸マンションに○○なんて必要ない?

 

賃貸マンションと分譲マンションは同じ鉄筋コンクリート製の建物ですが、

 

構造や耐震性、遮音性、設備など大きな違いがあります。

 

そして外見上として大きな違いは外構部分、特に植栽ではないでしょうか。

 

敷地内の「緑」の有無です。

 

 

もちろん分譲マンションだからと言って必ずしも多くの植栽があるわけでは

ありませんが、そうした緑や外構を魅力としているマンションも近年特に多く

見かけます。

 

また、分譲マンション以外でも公営賃貸住宅では敷地内に多くの植栽が

施されています。

 

弊社が昨年取得し管理をしている浜松駅南団地も、元々URの所有でしたの

で建物の大きさもさる事ながら、敷地内には多くの緑が施されています。

 

浜松駅南団地

 

浜松市を見ると町の中の緑は多く身近にたくさんある様に感じますが、

実は他の政令指定都市に比べ非常に少ないのが現状です。

 

201501223

 

※広報はままつより

 
市全体の緑被率は政令指定都市の中でもトップクラスですが、人口の集中

している「市街化区域」の緑被率は政令指定都市の中でもワースト2位、

神戸市の半分弱という結果です。市全体の緑被率をあげているのは恐らく

天竜区の山々のお蔭でなはいのでしょうか。

 

※緑被率とは、樹林、草地、農地、園地など、緑で覆われている土地の面積割合。

 

 

確かに東京や神奈川など大きな公園や緑が配置された町づくりが行われて

います。浜松市の緑がある大きな公園を思い浮かべてみると…

 

遠州灘海浜公園、可美公園

 

浜松城公園、和地山公園、四ツ池公園

 

佐鳴湖公園、都田総合公園

 

 

などでしょうか。たくさんあるようで、その面積の大きさに対して少ないですね。

 

では、こうした緑が少ないとされる町の中で、マンションの敷地内に緑が

あるとどんなメリット、デメリットがあるのでしょうか。

 

・四季を感じられる。

 

・自然の音や匂いを楽しめる。

 

・子供の教育に良い。

 

など主に「居住性の向上」や「町の景観の向上」があげられます。

 

反対にデメリットとしては

 

・維持管理費がかかる。

 

・カラスや蜂の巣、蚊や虫などによる害。

 

 
最も大きいデメリットは維持する手間と費用ではないでしょうか。

 

特に分譲マンションと違い賃貸マンションに植栽までする必要があるのか

お考えのオーナーさんもいらっしゃるでしょう。

 

しかし賃貸マンションに植栽を施すことは、入居者さんにとっては「居住性の向上」

繋がり居心地の良い住まいとなります。

 

人の生活と自然は切っても切り離せません。オープンカフェやテラス席が人気なのは

皆さんもご存じでしょう。そうした施設はなぜ人気なのでしょうか。

 

室内設備は年月が経てば古くなり老朽化してしまいます。また流行にも左右されて

その価値は年々減少していきます。

 

それに対して緑は年月を重ねることで魅力となり、やがて建物のシンボルツリーと

なります。

 

私たちはリノベーションを行う際に少しでも植栽を増やすようにしています。

コンクリートだけだった敷地に緑が増える事で居住性の向上が入居率の

アップへと繋がります。

 

その緑が与える影響はマンションの住民だけでなく近隣や町の人の心も

豊かにしていきます。

 

賃貸マンションでも、手入れされた美しい植栽は結果的に建物の資産価値だけ

でなく町の価値をもあげるのです。町の人気が上がれば人が集まり、入居する人も

増えるでしょう。

 

賃貸マンションをお持ちのオーナー様は、植栽なんて必要ない、そう思わず

資産価値をあげる「緑」について、ぜひご検討いただけましたらと思います。

 

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千歳町でリノベーション工事始めます。

浜松市中区千歳町でテナントビルのリノベーション工事が

1月下旬からスタートします。

 

201501201

 

千歳町と言えば昔から浜松市内随一の歓楽街として料亭、

クラブ、飲食店などが軒を連ねる場所です。

 

ZAZA CITYの誕生により以前より明るくなったとは言え、人生の

先輩方に連れて行っていただくような町という大人の町という印象です。

 

201501203

 

そんな千歳町も浜松まちなかにぎわい協議会さんの活動により

親しみやすいイベントが開催されるようになり、以前よりぐっと

身近な町になってきたと思います。

 

この建物のオーナー様も、リノベーション施工にあたり、多くの方や

女性も立ち寄れる建物にとご希望をされていらっしゃいます。

 

この建物がどう変わるか、お楽しみにお待ちください。

 

201501202

 

 

オシャレなヘアサロン、カフェ、オフィスなどお気軽にご相談ください。

 

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